2008暖冬不再，中小城市房地产行业的破冰之路

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http://www.zufang.com   2008年11月21日 08:26:28   论坛

去年开始的美国次信贷风暴已经切切实实地影响到了全球的经济发展，2008年9月15日，美国政府拒绝对雷曼兄弟施以援手，雷曼兄弟宣布寻求破产保护。次贷引发的金融危机还将深化，全球经济景气周期下行几乎成为定局。

次贷危机之后，国际金融市场将出现深刻变化。直观表现是，金融资产体量下挫，投资者越来越趋向保守。投资者开始自我保护，手握现金，投资最保守的资产，以求度过严冬，投资者转向现金和国债等安全资产。次贷危机，说明金融衍生品应该有明确的疆界，而金融市场趋向保守，是认可了保守的趋向。直至安然度过本轮由次贷引发的经济下行周期，全球金融市场才会重新掉头向上。

国际金融市场的萎靡，也直接导致了相关资本市场的跌宕不振，股市、期货、楼市的冬天也随之到来……

 

当全球经济大衰退的时候，中国也在经受着严峻的考验。尽管政府对于危机处理采取了积极且直接的危机处理手段，但是在国际金融经济的趋势之下，中国经济尤其是国民经济支柱产业也或多或少的出现着不容乐观的局面，房地产行业窘状尤为明显，楼市的低迷也已经直接影响到了钢铁、水泥、玻璃等建材行业，房地产业还与银行保险、装饰装潢、交通物流、机械五金、家电家具、园林绿化等５０多个行业相关，如果楼市交易量持续下滑，一些行业很快就会受到重创。在国内楼市低迷，相关行业受到影响之时，愈演愈烈的金融风暴无疑是重挫各方信心，影响人们的预期。

在当前的市场大家环境下，全国的房地产市场都陷入到了一片低迷之中，二三线中小城市房地产市场后知后觉，也大多于下半年的时候市场疲软现象突现。几乎所有的楼盘都陷入到了成交量低、客户反应平淡的魔障当中，成交量持续回落。各家纷纷拿出看家本领，打折、促销、特价房、直接降价，手段花样之繁多，令消费者眼花缭乱的同时，也增加了大家置业的考虑时间。

危机出现后，地方政府率先开展了救市措施，同时，国家也默许并认可了地方政府的“自救措施”，国家政府的表现还是让人欣慰的，政府的积极态度至少在心理上还是给全国人民发出了稳定房地产市场的信号。在当前国际金融危机不断向实体经济蔓延、世界经济增长明显减速的情况下，国家针对房地产市场出台了一系列调控政策。这些政策调整，以及在调整中房地产的走向格外引人注目。

——财政部（10月22日）：降低交易税。自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。

——央行（10月22日）：下调房贷利率。自2008年10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。同时,个人住房公积金各档次利率分别下调0.27个百分点。其中，五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。

——央行（10月30日）：再次降息。从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。

显然，从国家的救市政策我们可以看出，财政部的政策旨在解决中低收入者住房难问题，而央行则重在支持居民首次购买普通住房。

一系列楼市新政的出台，一方面是为了降低交易成本、提升消费信心，帮助群众改善居住条件，一方面也是出于稳定经济全局的考虑。房地产下降太快会加速我国经济下滑，楼市新政具有通过稳定楼市来保持经济平稳发展的用意。然而政策的实施与实际形成的预期效果之间还是有差距的。

当国家宏观政策手段进行“救市”以来，表面看上去的利好消息其实对于市场的调节作用到底有多少还有待于时间检验。对于政府本次提出来的“并不十分彻底的”鼓励政策，非但不能对市场很快速的见效，反而会加重很多人的观望心理，因为政府此次的救市举措并不彻底，尚有深入开发和贯彻的空间。

同时，一些三线中小城市，它的政府反应能力、政策贯彻能力、市场的适应能力等相对于一二线的大中城市来说都是相对滞后的。不管是利好消息，还是不利消息，等到政策和大环境对满洲里市场带来影响都是需要一段时间的。

那么作为房地产市场主力军的各大开发商们，是该继续被动的等，还是应该主动地“自救”，这应该是要探讨的主要问题！

从国家和政府的角度来看，面对世界金融动荡造成的外部需求减弱，扩大内需的意义不言而喻。对于房地产采取的措施，是为了房地产业的健康发展，也是为了整个国民经济平稳较快发展的需要。在扩大内需中，作为地方政府一方面要把房地产业作为一个重要产业来经营，充分发挥其拉动经济增长的作用。另一方面，也要从经济持续稳定发展的角度审视房地产业的作用，避免经济结构中过分依赖房地产业，以合理的产业结构应对经济发展中的风险。

——积极自救、放眼未来

从危机出现以来政府的积极应对，让我们看到了政府面对危机的信心和处理危机的主动性。然而城市房地产市场的成熟度和反应力决定了宏观政策在三线中小城市发挥作用需要缓冲的时间，滞后性表现明显。

主动出击，积极自救已经成为了我们应对危机的必要出路，“等”已经行不通了，市场的紧迫性已经不给我们继续等待的时间了，然而，“自救”不等于“放任自流”，要有原则，要有力度，要有针对性、要达到预期作用效果。

——鼓励促销、拒绝倾销

从全国房地产市场的局势来看，“降价论”成为买卖双方市场争论的焦点。绝大部分的消费者一直在期待着房价的下跌，然而从若干个大中城市的房地产综合指标来看，确实有部分城市出现了“量价齐跌”的现象。对于三线中小城市的住宅市场现在的销售均价本身就不高，住宅的销售价格并没有太多“虚价”空间，只是08年房地产开发量集中爆发，短期内造成“供大于求”的局面，加上国际金融局势、国内宏观调控造成部分城市“量价齐跌”的现象信息，使得中小城市房地产市场销售受到越来越严重的冲击，部分开发商开始逐渐应用价格或促销策略，企图凭借主动出击的态度来打破销售的僵局，然而这些个别开发商的促销活动不仅从短期内不能实现量的突破，从长远角度来说，这也不是整个房地产市场的健康发展主流和方向。其中，“降价倾销”作为一种最消极的销售手段，至少对于目前中小城市的房地产市场来说是不合适的，然而对于目前的市场状态，以适度的促销来刺激消费者倒是可以一试。

——振兴楼市、稳定市场

随着国家政策的不断出台，政府企图重建投资人信心的意愿昭然若揭。然而，政策的不断出台非但没有即时起效，反而使得投资人对于目前的房地产市场状况更加迟疑，与其说很难重拾信心，不如说使得观望情绪加重。维护投资市场的稳定，重建消费市场的信心并不是通过国家宏观调控政策就可以实现的，市场经济条件下，宏观政策的作用力存在，但是有限，买卖双方的变化更多的取决于市场的变化。中国人的投资消费观念是“买涨不买跌”，股市如此，楼市亦如此。一味的降价只会令投资人更加失去信心，进而进入到一个恶性循环之中。

其实在中国房地产的悲观局面初露端倪的时候，各地方政府就开始积极的展开了应对政策，而对于地方政府的各种地方性行为，国家也并没有过多的进行干涉。宏观政策只能是为解决危机支出大方向和政治引导，真正发挥作用还应该是各个地方政府的作为。当国家的财政金融政策出台之后也是一样，真正的效果还是要体现在地方政府的贯彻力和执行力上。

今年房地产业所谓的“金九银十”受到了很大的影响，尽管如此，各地方政府仍然是不遗余力的施展着各种救市行为。上至北京、广州，一直到杭州、沈阳、苏州、重庆等二线城市，各地的秋季房展会都办得有声有色。从政府到开发企业，都上下一心维护市场的稳定，维护投资信心的稳定，从展会的效果和实际成交量来看，政府和开发企业的努力并没有白费，正是应了那句话：

付出总有回报！做事总好过等待！

 

暖冬不在，严寒在即，我们要做的是，形成城市房地产市场统一战线联盟，让投资人看到，不仅政府在行动，开发商也在行动。坚持房价底线不下跌，稳定的不仅是投资消费市场的信心，更是从长远角度来看，稳定的是城市的行业经济。破冰前行、坚守2008，我们才会看到2009的希望……

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